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BAUX COMMERCIAUX ARRET SUR EXIGIBILITE DU LOYER MALGRE LE COVID 19
30/08/2022
Durant le COVID-19, les commerces jugés « non-essentiels » ont dû fermer. Certains locataires estiment que le caractère exceptionnel de cette période pourrait leur permettre de ne pas payer leur loyer. La Cour de cassation a rendu son verdict en se basant sur quatre éléments.
L’obligation de délivrance du bailleur
Le bailleur ne peut être tenu responsable d’une décision administrative et ne manque donc pas à son obligation de délivrer les locaux. En effet, le locataire peut toujours accéder au local, même s’il ne peut en jouir en raison de mesures gouvernementales.
La force majeure
La situation liée à la crise sanitaire ne constitue pas un événement de force majeure empêchant le règlement des loyers, en raison de sa nature temporaire. Seuls les cas où la situation est définitive ou si le locataire est insolvable justifient une impossibilité de procéder au règlement du loyer.
La perte de la chose louée
L’article 1722 du Code civil précise que le bail est résilié de plein droit dans le cas où la chose louée est détruite en totalité. Si la destruction est seulement partielle, le prix du bail peut être diminué ou ce dernier peut être résilié.
Dans le cas de la pandémie, l’impossibilité d’exploiter un local commercial est liée au caractère non-essentiel de son activité et non au local en lui-même, soit la chose louée. De plus, la fermeture étant temporaire, elle ne peut être considérée comme une perte du local loué.
La bonne foi
En l’espèce, un locataire a dénoncé la mauvaise foi de sa bailleresse. La Cour de cassation a jugé irrecevable sa demande estimant que la bailleresse avait fait preuve de bonne foi en tenant compte des circonstances exceptionnelles de la crise sanitaire et en proposant de différer le règlement des loyers.
En résumé, la mesure générale et temporaire d’interdiction de recevoir du public n’entraine pas la perte de la chose louée (article 1722 du Code Civil) et n’est pas constitutive d’une inexécution, par le bailleur de son obligation de délivrance de la chose louée (article 1719 du C. Civil). Enfin, un locataire n’est pas fondé à se prévaloir de cette mesure, au titre de la force majeure (article 1218 du même code) pour échapper au paiement de ses loyers.
Les 3 arrêts du 30 juin 2022 rendus par la Cour de cassation jugent donc que les locataires devront payer leurs loyers sur les périodes de mars-mai 2020, octobre-novembre 2020 et février-avril 2021.
L’obligation de délivrance du bailleur
Le bailleur ne peut être tenu responsable d’une décision administrative et ne manque donc pas à son obligation de délivrer les locaux. En effet, le locataire peut toujours accéder au local, même s’il ne peut en jouir en raison de mesures gouvernementales.
La force majeure
La situation liée à la crise sanitaire ne constitue pas un événement de force majeure empêchant le règlement des loyers, en raison de sa nature temporaire. Seuls les cas où la situation est définitive ou si le locataire est insolvable justifient une impossibilité de procéder au règlement du loyer.
La perte de la chose louée
L’article 1722 du Code civil précise que le bail est résilié de plein droit dans le cas où la chose louée est détruite en totalité. Si la destruction est seulement partielle, le prix du bail peut être diminué ou ce dernier peut être résilié.
Dans le cas de la pandémie, l’impossibilité d’exploiter un local commercial est liée au caractère non-essentiel de son activité et non au local en lui-même, soit la chose louée. De plus, la fermeture étant temporaire, elle ne peut être considérée comme une perte du local loué.
La bonne foi
En l’espèce, un locataire a dénoncé la mauvaise foi de sa bailleresse. La Cour de cassation a jugé irrecevable sa demande estimant que la bailleresse avait fait preuve de bonne foi en tenant compte des circonstances exceptionnelles de la crise sanitaire et en proposant de différer le règlement des loyers.
En résumé, la mesure générale et temporaire d’interdiction de recevoir du public n’entraine pas la perte de la chose louée (article 1722 du Code Civil) et n’est pas constitutive d’une inexécution, par le bailleur de son obligation de délivrance de la chose louée (article 1719 du C. Civil). Enfin, un locataire n’est pas fondé à se prévaloir de cette mesure, au titre de la force majeure (article 1218 du même code) pour échapper au paiement de ses loyers.
Les 3 arrêts du 30 juin 2022 rendus par la Cour de cassation jugent donc que les locataires devront payer leurs loyers sur les périodes de mars-mai 2020, octobre-novembre 2020 et février-avril 2021.
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